[11월 결산] "계약 파기 속출?" 10.15 대책 후폭풍과 분당의 독주 📢

최근 뉴스를 보신 분들은 "계약 취소 역대 최고", "대출 절벽" 같은 무시무시한 단어들 때문에 걱정이 많으실 텐데요.

지난달 발표된 10.15 부동산 대책의 여파가 11월 시장을 강타하고 있습니다. 혼란스러운 시장 속에서 우리가 반드시 체크해야 할 핵심 이슈 3가지를 정리해 드립니다. 팩트만 빠르게 확인해 볼까요? 🔍

📢 11월 말 시장 브리핑

• ✅ 규제: 서울 전역 & 경기 12곳 규제지역 지정 (10.15 대책 여파)
• ✅ 대출: 스트레스 금리 3.0% 상향 & 주담대 한도 '가격 구간별' 차등 제한 💸
• ✅ 호재: 분당 선도지구 4곳, 연내 '특별정비구역' 지정 추진 🏗️

1. 시장을 얼어붙게 만든 '10.15 대책' 후폭풍

지난달 발표된 주택시장 안정화 대책(10.15 대책)의 충격이 11월 들어 본격화되었습니다. 서울 아파트 계약 해제율이 6년 만에 최고치를 기록했다는 소식, 들으셨나요? 📉

🚫 핵심 규제 내용 (현재 적용 중)

• 규제 지역 확대: 서울 25개 구 전역 및 경기 과천, 성남(분당) 등 12개 지역이 투기과열지구·조정대상지역으로 묶였습니다.
• LTV 축소: 해당 지역 주택담보대출 비율이 40%로 뚝 떨어졌습니다.
• 가격별 대출 한도 제한: 15억 이하(6억), 15~25억(4억), 25억 초과(2억) 등 집값이 비쌀수록 대출이 더 안 나오는 구조가 되었습니다.

이 때문에 자금 계획이 꼬인 매수자들의 계약 포기가 속출하고 있으며, 은행권이 연말 대출 창구까지 닫으면서 '거래 절벽' 현상이 심화되고 있습니다.

2. 그래도 달리는 '1기 신도시', 분당의 속도전

찬바람 부는 시장에서도 뜨거운 곳이 있습니다. 바로 1기 신도시 재건축 현장입니다. 🔥

지난 7월 선도지구가 선정된 이후, 성남시가 가장 발 빠르게 움직이고 있습니다. 11월 21일 보도에 따르면, 성남시는 분당 선도지구 4곳(시범·샛별·목련·양지마을 등)을 올해 안에 '특별정비구역'으로 지정하겠다고 밝혔습니다.

💡 왜 중요할까요?
특별정비구역으로 지정되면 용적률 상향 등 각종 인센티브가 확정되어 사업 속도가 비약적으로 빨라집니다. 규제 속에서도 '확실한 미래 가치'가 있는 곳으로 수요가 쏠리는 양극화가 증명된 셈이죠.

3. 11월 말 가격 동향: "서울 상승폭 둔화, 전세는 여전"

한국부동산원과 KB부동산의 최신 데이터(11월 4주 차)를 종합해 보면, 시장 분위기는 '숨 고르기'에 들어갔습니다.

• 매매가: 서울 아파트값은 여전히 오르고 있지만(상승세 유지), 대출 규제 영향으로 상승 폭은 눈에 띄게 줄어들었습니다. 특히 외곽 지역은 매물이 쌓이고 있습니다.
• 전세가: 반면, 매매를 포기한 수요가 전세로 눌러앉으면서 전셋값 상승세는 꺾이지 않고 있습니다. 🏠
• 특이점: 주담대가 막히자 상대적으로 규제가 덜한 신용대출이 11월 한 달간 4년 만에 최대 폭으로 증가하는 '풍선 효과'가 나타났습니다.

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🧐 부동산 파트너의 AI 분석 한마디

"지금은 정부의 강력한 의지(대출 억제)와 시장의 욕망(똘똘한 한 채)이 정면충돌하는 시기입니다. 무리한 영끌은 절대 금물입니다. 당분간 관망세가 이어지겠지만, 분당 등 재건축 선도지구의 행정 절차 진행 상황은 꾸준히 모니터링하세요. 위기 속에서도 기회는 늘 '속도'와 '입지'에 숨어있으니까요."