2025 KB 부동산 보고서 by KB 경영연구소
보고서 요약 정리 :
보고서는 2025년 주택시장을 분석하며, 전반적으로 시장이 하향 안정세를 보일 것으로 전망했습니다. 최근 몇 년간 주택가격은 상승과 하락을 반복하며 혼란스러운 흐름을 보였습니다. 특히 2024년 하반기 수도권 중심으로 일시적 회복을 보였으나, 여전히 고금리 환경, 정부의 강력한 대출 규제 정책 등으로 시장 상승은 제한적일 전망입니다.
2025년 주택시장의 주요 변수로는
첫째, 공급 부족 문제를 꼽았습니다.
최근 몇 년간 아파트 공급량이 과거 평균보다 현저히 낮은 수준으로, 특히 민간 건설사의 공사비 상승과 PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크로 공급 위축이 계속되고 있습니다. 정부는 이를 해결하기 위해 3기 신도시 및 재개발·재건축 활성화를 중심으로 공급 확대 정책을 발표했으나, 실질적인 효과는 단기적으로 나타나기 어렵습니다.
둘째, 금리 인하 기대감과 대출 규제 강화가 동시에 작용하는 상황입니다.
한국은행이 경기 활성화를 위해 기준금리를 인하했으나, 정부가 가계부채 관리를 위해 '스트레스 DSR 3단계'를 추가 시행할 예정입니다. 이에 따라 실제 매수 여력은 증가하지 않고 오히려 축소될 가능성이 높습니다.
셋째, 전세시장의 강세가 지속될 것으로 보입니다.
매매시장 불확실성이 높아 전세 수요가 증가했고, 특히 수도권 중심으로 아파트 전세가격이 꾸준히 상승하고 있습니다. 아파트 공급 부족이 장기화되면서 실수요자는 매매 대신 전세를 선택하는 경향이 늘어나고 있습니다.
넷째, 지역 간 양극화 현상이 심화되고 있습니다. 수도권 일부 지역은 재건축·재개발과 교통 호재 등으로 가격이 상승세를 보였지만, 비수도권은 미분양 증가 및 분양시장 침체로 여전히 어려운 상황입니다. 특히 지방의 경우 청약률이 현저히 낮아 신규 아파트 시장이 상당한 침체를 겪고 있습니다.
서울 내부 지역별로 세부 시장 흐름을 보면, 강남구는 압구정 재건축 등으로 가장 큰 상승세를 보였고, 송파구는 토지거래허가 해제 이후 매수세 회복 가능성이 나타나고 있습니다. 용산구는 한남뉴타운 및 국제업무지구 등 대규모 개발 호재가 있고, 마포구는 강북 지역 중 안정적인 흐름을 유지하고 있지만 최근 매수세는 위축된 상태입니다. 성동구 성수동은 전략정비구역 사업의 진행으로 잠재적 상승 가능성이 있습니다. 주요 학군지역인 대치동과 목동은 꾸준한 실수요와 재건축 가능성이 맞물려 중장기적인 가치가 유지될 전망입니다.
상업용 부동산 시장은 경기 침체와 거래량 감소로 어려움을 겪고 있으며, 2025년에도 전반적인 회복은 제한적일 것으로 보고 있습니다. 특히 우량자산 중심의 투자가 더욱 강조되고 있습니다.
🏙️ 서울 투자 관련 Q&A
Q1. 서울에서 가장 안정적이고 높은 상승을 기대할 수 있는 지역은 어디인가요?
👉 압구정동과 용산구(한남뉴타운)를 주목해야 합니다. 압구정은 재건축 속도가 빠르게 진행 중이며, 용산은 국제업무지구 및 뉴타운 등 대형 호재로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
Q2. 정부의 대출 규제가 지속된다면 서울 내 어느 지역이 영향을 가장 적게 받을까요?
👉 현금 비중이 높은 고자산가가 선호하는 강남구, 서초구, 용산구가 상대적으로 대출 규제의 영향에서 자유로울 수 있습니다.
Q3. 최근 학군 프리미엄으로 떠오르는 지역은 어디인가요?
👉 대치동과 목동입니다. 두 지역은 안정적인 학군 수요와 재건축 가능성까지 겹쳐 꾸준한 프리미엄이 유지될 가능성이 큽니다.
Q4. 서울 북부권에서 상승 가능성이 있는 지역은 어디인가요?
👉 성동구 성수동이 전략정비구역 개발로 주목받고 있습니다. 최근 개발이 본격화되며 향후 가치 상승이 기대됩니다.
Q5. 상업용 부동산 투자는 어떤 지역이 좋을까요?
👉 상업용 부동산은 서울 강남이나 여의도, 성수동과 같은 업무 밀집 지역 중 우량자산을 중심으로 선별 투자하는 것이 바람직합니다.
🎯 최종 정리
- 💡 시장 전망: 하향 안정세, 지역별 양극화 심화
- 🏗️ 공급 부족: 장기화 예상, 공급 부족 지역 선호
- 💰 금리와 대출: 금리 인하 기대감 있으나 대출 규제 강화로 실질적 효과 제한적
- 🏢 지역별 유망지:
- 🥇 압구정, 용산 (장기적 상승 가능성 매우 높음)
- 🎓 대치, 목동 (학군 프리미엄으로 안정적 상승)
- 🚀 성수동 (정비사업 초기 투자처로 매력적)
- 🛑 투자 주의사항: 단기 상승보다는 중장기적 가치 상승 가능성이 높은 지역 위주로 투자할 것을 권장
보고서 다운로드 링크는 아래 참고하세요
https://kbfg.com/kbresearch/report/reportView.do?reportId=2000524
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